Rechtsanwalt
Mag. Peter REZAR

Miete oder Pacht? Was spricht für den einen Vertragstypus, was für den anderen? Die Unterscheidung macht rechtlich auf jeden Fall einen Unterschied. Lassen Sie uns die beiden Arten der Überlassung eines Gegenstandes vergleichen.

Miet- oder Pachtverhältnisse werden in erster Linie bei gewerblichen Objekten bzw. Geschäftsräumen eingegangen, für Wohnraum gilt hingegen bis auf wenige Ausnahmen immer das Mietrecht. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie sich mit Ihrem Vertragspartner darüber einigen, ob es sich um ein Miet- oder Pachtverhältnis handelt, da an die jeweilige Vertragsart rechtliche Verpflichtungen geknüpft sind.

Entscheidend ist der Vertragszweck

Laut AGB fallen sowohl Miet- als auch Pachtverträge in die Kategorie Bestandsvertrag. Beide Vertragsarten stehen für „die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit“. Die weitere Unterscheidung liegt in der Art der Nutzung: Eine Pacht ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zu Gebrauch und Nutzen, verbunden mit einer Betriebspflicht. Man spricht hier von einem lebenden Unternehmen. Werden hingegen lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor.

Was sagt das Gesetz?

Ob es sich in Ihrem Fall um eine Miete oder eine Pacht handelt, macht rechtlich einen großen Unterschied. Denn: Allgemein bekannt ist, dass für Mieter das Mietrechtsgesetz und damit der Mieterschutz gilt. Das bedeutet, Sie genießen als Mieter einige gesetzlich gesicherte Vorzüge wie etwa:

• Kündigungsschutz
• gesetzlich geregelte Mietzinsbildung
• Weitergaberechte des Mieters
• Erhaltungs- und Verbesserungspflicht des Vermieters

Nicht so gut geschützt sind Sie hingegen als Pächter. Pachtverträge unterliegen dem ABGB und sind im Wesentlichen frei gestaltbar. Vertragliche Bestimmungen bieten demnach einen großen Spielraum.

Was ist eine Pacht?

Eine Pacht zielt in der Regel auf eine Betriebsfortführung ab. Man spricht hier von einem lebendigen Unternehmen, das gegen Entgelt überlassen wird. Es kann sich beispielsweise um eine Gaststätte, einen landwirtschaftlichen Betrieb oder eine Arztpraxis handeln, wobei die erwirtschafteten Erträge alleinig der Pächterin oder dem Pächter zustehen.

Wo liegt der Unterschied?

Häufig ist bei Geschäftsräumlichkeiten nicht eindeutig klar, ob es sich um Miete oder Pacht handelt. Beides sind Bestandsverträge. Das heißt, bei Miete oder Pacht werden geschäftlich genutzte Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit zur Nutzung überlassen. Der Unterschied besteht darin, dass bei einem Mietvertrag nur der Gebrauch der Räumlichkeiten gesetzlich geregelt ist. Bei der Pacht hingegen wird ein lebendes Unternehmen zur Benutzung und Fortführung überlassen sowie die Möglichkeit der Fruchtziehung eingeräumt. Am besten lässt sich das anhand eines Beispiels verdeutlichen: Wer sich etwa in einem Bauernhof einmietet, wohnt lediglich dort. Wer einen Hof jedoch pachtet, bewirtschaftet ihn. In der Regel werden bei Pacht auch Betriebsmittel, Kundenstock und Personal übernommen. Typisch ist auch, dass die Verpächterin oder der Verpächter ein Interesse an der Weiterführung des Unternehmens hat, weshalb meist eine Betriebspflicht vereinbart wird.

Wann ist Miete oder Pacht geeigneter?

Einer der größten Vorteile bei Pacht ist, dass die Kündigungsfrist individuell geregelt werden kann. Anders als bei einem Mietvertrag gibt es keine Mindestdauer. Sollte es keine entsprechende Vereinbarung geben, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Der Vertrag kann darüber hinaus nur zweimal jährlich gekündigt werden, nämlich am 30.6. oder am 31.12. des laufenden Geschäftsjahres. Die Gefahr, dass der Vertrag spontan gekündigt wird, ist somit wesentlich geringer. Vorteilhaft bei einer Pacht ist außerdem, dass Pächterinnen oder Pächter – sofern das Objekt gut ausgestattet ist – ohne große Investitionen ihren Betrieb starten können. Denn wer eine Immobilie pachtet, bezahlt auch für die im Pachtobjekt vorhandenen Gerätschaften mit. Darüber hinaus kann häufig auch der Firmenname beibehalten, existierendes Know-how genutzt und der Kundenstamm übernommen werden. Somit muss nicht bei „Null“ gestartet werden.

Wenn Sie lediglich Räumlichkeiten für Ihr eigenes Unternehmen suchen und nicht auf etwas Bestehendes zurückgreifen wollen, dann ist Miete eindeutig die geeignetere Vertragsform. Zudem bietet das Mietrecht einen besseren Schutz.

Was ist bei Pacht zu beachten?

Bei Miete gilt das Mietrechtsgesetz und damit auch der Mieterschutz. Für die Mietpartei ergeben sich daraus zahlreiche gesetzlich gesicherte Vorzüge wie Kündigungsschutz, Mietzinsbindung oder Weitergaberechte. Bei einer Pacht ist das nicht der Fall. Bei einem Pachtvertrag müssen beide Seiten vor Vertragsabschluss viel genauer darauf achten, dass dieser keine Schlupflöcher offenlässt, die sich irgendwann nachteilig auswirken könnten.

Wo liegen Stolpersteine bei einem Pachtvertrag?

Es lohnt sich, bei Abschluss eines Pachtvertrags den Rat eines Rechtsexperten oder eine Rechtsexpertin einzuholen! Pachtverträge unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch und sind sehr frei gestaltbar. Das bedeutet, dass die vertraglichen Bestimmungen einen großen Spielraum bieten und Sie als Pächterin/Pächter oder Verpächterin/Verpächter verschiedenste Punkte umso genauer nachlesen, hinterfragen und vertraglich festhalten müssen. Das betrifft vor allem Details zur Zahlung, die Kündigungsfrist oder die im Pachtvertrag enthaltenen Räumlichkeiten, Gerätschaften und Flächen. Es wird empfohlen, alle Bestandteile des Pachtgegenstandes inklusive der dazugehörigen Freiflächen im Pachtvertrag zu nennen und auch einen entsprechenden Grundriss beizufügen. Je vollständiger der Plan und genauer der Zustand der Einrichtung dokumentiert wird, umso besser können Sie sich vor Streitfällen schützen.

Darunter ist die Einführung von Kurzarbeit für Arbeitnehmer zu verstehen, wenn der Betrieb von vorübergehenden wirtschaftlichen Schwierigkeiten im Zusammenhang mit COVID-19 betroffen ist.

Im Rahmen dieser Kurzarbeit kommt es zu einem Arbeitszeitausfall der mindestens 10% und maximal 90% der Normalarbeitszeit zu betragen hat.

Im Rahmen der Kurzarbeit erhalten Unternehmen bzw. Arbeitgeber Unterstützungen des AMS, die in Form von festgelegten Pauschalsätzen die Kosten für die Ausfallstunden ersetzen sollen. Diese Beihilfen sind zunächst auf drei Monate beschränkt, können jedoch unter Umständen um weitere drei Monate verlängert werden.

Gefördert werden Unternehmen und Arbeitgeber, die in einem Betrieb mit Standort in Österreich Kurzarbeit durchführen. Ausgenommen sind Bund, Länder, Gemeinden sowie politische Parteien.

Sofern Arbeitnehmer der Arbeitslosenversicherung unterliegen, kommen sie für Kurzarbeit in Frage. Die Kurzarbeit im Rahmen von geringfügigen oder freien Beschäftigungsverhältnissen ist daher nicht möglich.

Die Arbeitnehmer erhalten während aufrechter Kurzarbeit 80-95% des Nettogehalts abhängig von ihrem Bruttogehalt vor Kurzarbeit.

Das hängt primär von der Vereinbarung mit dem jeweiligen Umzugsunternehmen ab. Wurde vorab ein Kostenvoranschlag eingeholt, so ist zwischen einem verbindlichen und unverbindlichen Kostenvoranschlag zu unterscheiden. Liegt ein verbindlicher Kostenvoranschlag vor, so dürfen die in diesem angeführten Kosten nicht überschritten werden. Gegenüber Verbrauchern ist der Kostenvoranschlag stets verbindlich soweit der Unternehmer nicht das Gegenteil erklärt hat. Er ist auf jeden Fall an den im Kostenvoranschlag festgelegten Preis gebunden und darf diesen auch im Fall von unvorhergesehenen Mehrkosten nicht erhöhen. Ein derartiger Kostenvoranschlag darf nicht mit bloßen Schätzungen oder Pauschalpreisen verwechselt werden. Vor allem bei Pauschalpreisen geht nicht hervor, wie sich der Preis zusammensetzt und bleibt dieser auch dann gleich, wenn es zu einer erheblichen Über- oder Unterschreitung der Kosten der übernommenen Arbeiten kommt. Um Schwierigkeiten bzw. Streitigkeiten in dieser Angelegenheit zu vermeiden, empfiehlt es sich, dass die Verbraucher vorab eine genaue Auflistung der Möbel bzw. eine realistische Schätzung der Anzahl der Kartons vornehmen und die Fläche der betreffenden Wohnung anführen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass das jeweilige Umzugsunternehmen die Wohnung besichtigt, um einen verbindlichen Kostenvoranschlag erstellen zu können.

Sie möchten zu zweit gemeinsam Wohnungseigentum erwerben?

In diesem Fall entsteht seit 2002 automatisch eine Eigentümerpartnerschaft, ohne einen Vertrag oder anderen Formalakt zu benötigen.

Bei der Eigentümerpartnerschaft erwerben beide Personen jeweils zur Hälfte Eigentum an der Immobilie. Dabei spielt es keine Rolle, wieviel jeder zum Kaufpreis beigesteuert hat. Eingetragen werden die Anteile im Grundbuch nur im Verhältnis 50:50. Die Mindestanteile dürfen nicht unterschiedlich belastet sein. Um eine Eigentümerpartnerschaft gründen zu können, braucht es kein besonderes Angehörigenverhältnis zwischen den beiden Personen. Sie müssen auch nicht zusammenwohnen.

Die Haftung übernehmen die Partner gemeinsam für alle Verbindlichkeiten, die aus dem Wohnungseigentum entstehen können. Sie dürfen das Wohnungseigentum auch nur mehr gemeinsam nutzen und haben bei einer Eigentümerversammlung gemeinsam nur ein Stimmrecht und müssen daher eine Meinung vertreten. Es ist möglich, dem anderen Partner eine Vollmacht zu erteilen, damit dieser für ihn sprechen und eine Stimme abgeben kann. Für die Veräußerung benötigt es außerdem die Zustimmung des anderen Partners. Alleine kann ein Partner der Eigentümerpartnerschaft also nicht handeln.

Wie kommt es zur Auflösung einer Eigentümerpartnerschaft?

Es muss differenziert werden, ob sich die beiden Parteien über die Aufteilung einigen können oder nicht. Kann keine Einigung erzielt werden, ist es möglich die Auflösung der Eigentümerpartnerschaft über die Teilungsklage anzustreben. Unzulässig ist eine Teilungsklage jedoch in drei Fällen. Sind die Partner Ehegatten und dient die gemeinschaftliche Eigentumswohnung zumindest einem der beiden zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses, darf während aufrechter Ehe die Teilungsklage nicht eingebracht werden. Nutzt ein minderjähriger Partner die Wohnung zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses, muss mit der Einbringung der Teilungsklage bis zur Volljährigkeit gewartet werden. Ein vertraglicher Ausschluss einer Teilungsklage ist ebenso möglich.

Die Auflösung kann auch durch den Tod eines Partners erfolgen.

Unterzieht man sich einer Behandlung durch einen Arzt, weil man mit dem Fahrrad gestürzt ist, eine Krankheit hat oder mit seinem Aussehen nicht zufrieden ist und daher eine Schönheitsoperation durchführen möchte, so besteht immer die Gefahr eines Behandlungsfehlers. Ein solcher liegt beispielsweise vor, wenn die Aufklärungspflicht des Arztes verletzt wird. Es kommt also zu einem Verstoß des Arztes gegen anerkannte Regeln der medizinischen Wissenschaften. Grundsätzlich können alle Bereiche ärztlicher Tätigkeiten von einem Behandlungsfehler betroffen sein. Die Auswirkungen eines Behandlungsfehlers können sehr unterschiedlich aussehen.

Bei groben Fehlern, kann es sogar zur Berufsunfähigkeit des Patienten kommen. In einem solchen Fall, ist der entstandene Schaden enorm. Typische Behandlungsfehler sind fehlerhafte Diagnosen, fehlerhafte Durchführungen von Operationen oder auch eine schlechte Organisation, die sich als Zeitmangel oder fehlerhafte Ausstattung erkenntlich zeigen kann. Neben Behandlungsfehlern kommt es auch häufig zur Verletzung der Aufklärungspflicht seines der Ärzte. Kommt es zu einem Behandlungsfehler oder einer Verletzung der Aufklärungspflicht stellt sich die Frage des Schadenersatzes. Damit Schadenersatz verlangt werden kann, müssen gewisse Voraussetzungen vorliegen. Es braucht das Vorliegen eines Schadens, der Fehler des Arztes muss für den Eintritt des Schadens kausal gewesen sein, der Schaden muss rechtswidrig verursacht worden sein und es muss Verschulden vorliegen. Sind die Voraussetzungen für den Schadenersatz beziehungsweise das Schmerzengeld erfüllt, so ist die Höhe des Schadenersatzes (Schmerzengeldes) festzulegen und gerichtlich durchzusetzen. Kosten für weitere notwendige Behandlungen, die aus der fehlerhaften Behandlung resultieren, oder auch der Verdienstentgang sind Kosten, welche im Anspruch auf Schadenersatz enthalten sein können. Die Höhe des Schadenersatzes ist vom Gericht festzulegen. Es berücksichtigt die Art der Verletzung, die Schwere des erlittenen Schadens und die Dauer und Stärke der Schmerzen, aber auch die Schwere von Folgeoperationen, psychische Dauerfolgen und noch vieles mehr.